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2016年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷6,http://www.ttjzk.com
判断题
1、不论估价目的如何,委托方所委托的估价对象的范围,必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
A、对
B、错
2、某宗房地产19xx年1月初的价格为1000元/平方米,19xx年1月初的价格为1400元/平方米。假设该类房地产19xx年1月初至 19xx年1月初的价格变动规律,为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产19xx年1月初的价格为1523元/平方米。
A、对
B、错
3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向,也可以用于寻找交易日期修正系数。
A、对
B、错
4、某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元,此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为275万元。
A、对
B、错
5、同一宗房地产,其房地价格:土地价格+建筑物价格。
A、对
B、错
6、若估价时点为现在,估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
7、综合还原利率:土地还原利率+建筑物还原利率。
A、对
B、错
8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
A、对
B、错
9、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%,则可比实例的个别因素修正系数为100/102。
A、对
B、错
10、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。
A、对
B、错
11、人口高密度地区,必定导致对房地产的求大于供,供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
12、估价时点不一定是现在,也可以是过去或将来。
A、对
B、错
13、购买年不是预期可获得收益的年限。
A、对
B、错
14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格会下降。
A、对
B、错
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单项选择题
1、某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限xx年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
2、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。
A、拆迁费用
B、建造建筑物费用
C、公共设施建设费用
D、市政设施建设费用
3、楼面地价=土地单价÷( )。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
4、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用xx年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )%。
A、76
B、80
C、81
D、84
5、完好房的成新度一般为( )。
A、十成新
B、九到十成新
C、八到十成新
D、七到十成新
6、某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为( )元/平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
7、从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选用的还原利率应( )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
8、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
9、甲土地的单价2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/平方米,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比( )。
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的低于乙的
D、难以判断
10、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
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11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
12、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
A、50
B、70
C、30
D、40
13、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
14、某房地产正常年净收益为6000元,当前银行利率为10%,购买年为8,估价应为( )元。
A、54000
B、32010
C、48000
D、60000
15、在评估期房价格时,( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
16、路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。
A、土地经济评价
B、土地课税
C、土地收益测算
D、土地定级
17、某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率50%,楼面地价100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米。
A、500
B、200
C、250
D、100
18、对同一宗房地产而言,( )。
A、房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
B、建筑物价格=房地价格-土地价格
C、土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧
19、某一房地产价格水平的高低,主要取决于( )供求状况。
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
20、某类房地产19xx年至19xx年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于19xx年的价格为( )元/平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
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21、收益法公式 成立的条件是( )。
A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零
22、某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
A、N=t+n
B、N
C、N>t+n
D、A、B、C都可能
23、一般损坏房的成新度为( )。
A、4-6成
B、5-7成
C、4-5成
D、5-6成
24、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
A、市场租金
B、商品租金
C、理论租金
D、成本租金
25、( )限制了估价报告书的用途。
A、估价方法
B、估价目的
C、估价原则
D、估价日期
26、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
27、残余法是依据( )价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
28、用成本法估价时,房屋现值=( )
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
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多项选择题
1、某地区繁华地段有一空地,另有一块附有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说,空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
A、前者大于后者
B、前者低于后者
C、前者等于后者
D、不能比较
2、地价区段是根据( )的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
3、估价时计算地租量须把握( )。
A、土地是在最佳用途下使用的
B、土地是由最有能耐的人使用的
C、土地是在最粗放利用下使用的
D、土地是在最佳集约利用下使用的
4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求:( )。
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
5、某大厦建筑总面积8000平方米,房地总价值8000万元,其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积200平方米,房地价值215万元,则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )%。
A、2.5
B、7.17
C、2.69
D、3.0
6、对确定资本化率有参考依据的有( )。
A、折旧率
B、物价指数
C、银行贴现率
D、投资回报率
7、用假设开发法估价,在估算利息时必须把握( )。
A、计息方法
B、资本化率
C、计息基础
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