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2016年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷5,http://www.ttjzk.com
判断题
1、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
A、对
B、错
2、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A、对
B、错
3、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
A、对
B、错
4、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
A、对
B、错
5、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A、对
B、错
6、成本估价法又称重置成本法。
A、对
B、错
7、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
A、对
B、错
8、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A、对
B、错
9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
A、对
B、错
10、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
A、对
B、错
11、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
A、对
B、错
12、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米
A、对
B、错
13、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A、对
B、错
14、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
A、对
B、错
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单项选择题
1、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
2、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
3、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
A、10
B、15
C、20
D、30
4、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
5、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的低于乙的
D、难以判断
6、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。
A、130.0
B、119.2
C、117.5
D、120.0
7、某房地产19xx年1月1日的价格为1000元／平方米，19xx年到19xx年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产19xx年1月1日的价格应为( )元／平方米。
A、1611
B、1331
C、1464
D、1400
8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的最高
C、类似房地产的最低
D、该宗房地产的实际
9、残余法是依据( )价格。
A、土地收益求取土地
B、建筑物收益求取建筑物
C、房地收益求取房地
D、房地收益单独求取土地或建筑物
10、在评估期房价格时，( )。
A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
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11、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
A、500
B、2500
C、1000
D、1250
12、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
A、54000
B、32010
C、48000
D、60000
13、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。
A、100
B、70
C、60
D、40
14、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
A、850
B、845
C、869
D、857
15、甲房地产尚可使用年限为xx年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为xx年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、B或C
16、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
17、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
A、一面临街矩形地
B、一面临街三角形地
C、一面临街梯形地
D、一面临街不规则形地
18、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323
B、275
C、273
D、258
20、( )限制了估价报告书的用途。
A、估价方法
B、估价目的
C、估价原则
D、估价日期
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21、用成本法估价时，房屋现值=( )
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
22、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A、同一地区
B、同一城市
C、同一供求范围内的类似地区
D、A或C
23、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A、收回
B、摊销
C、减损
D、补偿
24、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
A、四类
B、五类
C、六类
D、七类
25、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
26、某类房地产19xx年至19xx年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于19xx年的价格为( )元／平方米。
A、2390
B、2410
C、2430
D、2450
27、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限xx年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A、833.33
B、830.45
C、828.25
D、827.64
28、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
A、15.0
B、15.7
C、12.6
D、11.6
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多项选择题
1、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋( )的完好、损坏程度来划分的。
A、结构
B、设备
C、设计
D、装修
2、以下说法是错误的：( )。
A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价
3、下列说法正确的是：( )。
A、可比实例肯定是交易实例
B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例
D、交易实例不一定是可比实例
4、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。
A、路角地
B、一面临街的长方形地
C、梯形地
D、一面临街的三角形地
5、地价区段是根据( )的原则来划分的。
A、形状相似
B、用途相似
C、地价相近
D、地段相连
6、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。
A、房地产出租
B、房地产保险
C、房屋继承、分割
D、房地产拍卖抵债
7、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握( )。
A、计息方法
B、资本化率
C、计息基础
D、计息期
8、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。
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