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　判断题
　　1、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
　　A、对
　　B、错
　　2、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
　　A、对
　　B、错
　　3、成本估价法又称重置成本法。
　　A、对
　　B、错
　　4、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
　　A、对
　　B、错
　　5、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
　　A、对
　　B、错
　　6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
　　A、对
　　B、错
　　7、同一宗房地产，其房地价格：土地价格＋建筑物价格。
　　A、对
　　B、错
　　8、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
　　A、对
　　B、错
　　9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
　　A、对
　　B、错
　　10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
　　A、对
　　B、错
　　11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
　　A、对
　　B、错
　　12、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
　　A、对
　　B、错
　　13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
　　A、对
　　B、错
　　14、某宗房地产19xx年1月初的价格为1000元／平方米，19xx年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产19xx年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产19xx年1月初的价格为1523元／平方米。
　　A、对
　　B、错 。www.ttjzk.com> 　　单项选择题
　　1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857
　　2、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000
　　3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限xx年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
　　A、833.33
　　B、830.45
　　C、828.25
　　D、827.64
　　4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
　　A、50万元
　　B、55万元
　　C、60万元
　　D、60万元以上
　　5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
　　A、拆迁费用
　　B、建造建筑物费用
　　C、公共设施建设费用
　　D、市政设施建设费用
　　6、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450
　　7、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
　　A、环境因素
　　B、质量因素
　　C、区域因素
　　D、新旧程度
　　8、甲土地的单价2100元／平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、难以判断
　　9、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
　　A、类似房地产的客观
　　B、类似房地产的最高
　　C、类似房地产的最低
　　D、该宗房地产的实际
　　10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
　　A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
　　C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％
　　D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％ 。www.ttjzk.com> 　　11、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
　　A、N=t+n
　　B、N < t+n
　　C、N > t+n
　　D、A、B、C都可能
　　12、楼面地价=土地单价÷( )。
　　A、建筑层数
　　B、建筑覆盖率
　　C、绿地率
　　D、建筑容积率
　　13、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。
　　A、收回
　　B、摊销
　　C、减损
　　D、补偿
　　14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用xx年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
　　A、76
　　B、80
　　C、81
　　D、84
　　15、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
　　A、10
　　B、15
　　C、20
　　D、 30
　　16、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8
　　17、在评估期房价格时，( )。
　　A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
　　B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
　　C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
　　D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
　　18、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10.8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
　　A、15.0
　　B、15.7
　　C、12.6
　　D、11.6
　　19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
　　A、323
　　B、275
　　C、273
　　D、258
　　20、某类房地产19xx年至19xx年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于19xx年的价格为( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450 。www.ttjzk.com> 　　21、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格：取得待开发土地费用＋( )＋正常利税
　　A、拆迁安置补偿费
　　B、基础设施建设费
　　C、公共配套设施费
　　D、开发土地所需费用
　　22、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
　　A、设定标准深度
　　B、求取路线价
　　C、编制深度百分率表
　　D、划分路线价区段
　　23、某房地产19xx年1月1日的价格为1000元／平方米，19xx年到19xx年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产19xx年1月1日的价格应为( )元／平方米。
　　A、1611
　　B、1331
　　C、1464
　　D、1400
　　24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25
　　25、采用( )求取的年折旧额每年递减。
　　A、成新折扣法
　　B、偿债基金折旧法
　　C、年数合计法
　　D、直线折旧法
　　26、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
　　A、上升
　　B、下降
　　C、不变
　　D、升降难定
　　27、残余法是依据( )价格。
　　A、土地收益求取土地
　　B、建筑物收益求取建筑物
　　C、房地收益求取房地
　　D、房地收益单独求取土地或建筑物
　　28、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
　　A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
　　B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
　　C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
　　D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 。www.ttjzk.com> 　　多项选择题
　　1、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是( )。
　　A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
　　B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
　　C、评估价格和成交价格都公平合理
　　D、评估价格和成交价格都不公平合理
　　2、估价上真实、客观、合理的价格是指：( )。
　　A、交易双方均接受的价格
　　B、对交易双方来说经济上合理的价格
　　C、正常交易情况下形成的价格
　　D、政府规定或希望的价格
　　3、房屋估价时，确定其面积的依据有：( )。
　　A、房屋所有权证所载面积
　　B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
　　C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时)
　　D、房屋买卖合同所载面积
　　4、估价报告书的内在质量取决于( )。
　　A、估价方法选择的正确性
　　B、估价报告的文字表述水平

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，2016年房地产估价师估价理论与方法模拟试卷4