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一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）
 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。
 A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
 答案：B来源：www.ttjzk.com
 解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2。

2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
 A、该建筑物的价值低于拆迁费用
B、该估价结果肯定有误
 C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
 答案：A
 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。

 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
 A、100
B、300
C、600
D、900
 答案：D
 解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。

 4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。
A、35
B、45
C、48
D、50
 答案：A
 解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。

 5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。
 A、109
B、117
C、124
D、130
 答案：B
 解析：100+100*（9%+8%）=117万元。

 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。
 A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
 答案：C
 解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

 7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。
 A、552
B、3519
C、4293
D、4845
 答案：C来源：www.ttjzk.com
 解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2
 应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。
 A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800-1000万元
 答案：D
 解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

 9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
 A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
 答案：D
 解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。

 10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。
 A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
 答案：C
 解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）

 11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
 答案：B
 解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。

 12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。
A、售价
B、租金
C、潜在毛收入
D、净收益
 答案：A
 解析：见教材。来源：www.ttjzk.com 。www.ttjzk.com>

 13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。
 A、重置成本+土地使用权价值
 B、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
 C、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
 D、建筑安装工程费+建造期间的经济损失
 答案：C
 解析：见教材。

 14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况
 A．有效经过年数
 B．实际经过年数
 C．剩余经过年数
 D．自然经过年数
 答案：A
 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

 15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A、50
B、250
C、300
D、350
 答案：B
 解析：300-50=250元/m2。

 16、收益法适用的条件是房地产的（）。
A、收益能够量化
B、风险能够量化
C、收益或风险其一可以量化
D、收益和风险均能量化
 答案：D
 解析：见教材。

 17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。
A、5.00%
B、5.25%
C、5.42%
D、5.75%
 答案：D
 解析：此人应占有的土地份额={126-[（2400-800）/6000]*300}/800=5.75%。

 18.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B.用途
C.市场性
D.地段
 答案：B
 解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。

 19.最能说明土地价格水平高低的价格是().
A.土地单价
B.基准地价
C.楼面地价
D.标定地价
 答案：A
 解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。

 20.市场法的理论依据是().
A.适合原理
B.替代原理
C.最高最佳使用原则
D.均衡原理
 答案：B
 解析：见教材。

 21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当()．
A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近
 答案：D
 解析：见教材。

 22.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。
A．950
B.1000
C.1200
D.1250
 答案：A
 解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。

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 25.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.
A.重建成本
B.重置成本
C.完全成本
D.重新购建价格
 答案：A
 解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用重建成本最好.

 26.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数
 答案：D
 解析：见教材。

 27.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().
A.甲等于乙
B.甲大于乙
C.甲小于乙;
D.难以判断
 答案：C
 解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米,乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米,若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。

 28.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价().
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
 答案：C
 解析：见教材。

 29.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据.
A.类似房地产的客观
B.类似房地产的实际
C.类似房地产的最高
D.类似房地产的最低.
 答案：A
 解析：见教材。

 30.估价上折旧注重的是().
A.原始取得价值的减价修正
B.原始取得价值的摊销与回收
C.重置价值的摊销与回收
D.价值的减价修正
 答案：D
 解析：见教材。

 31.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为()元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
 答案：C
 解析：50%*5*100=250元/平方米.

 32.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为()万元.
A.100
B.70
C.60
D.40
 答案：B
 解析：100-30=70万元

 33.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。

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，2013年《房地产估价理论与方法》模拟题一