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 四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。） 
 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
 解：（1）计算办公楼现值
 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
 ②收益年限=40－6=34年
 ③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1－1/(1+10%)34]=1528.92万元
 （2）计算乙方的使用权价格
 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
 ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
 ③乙方使用权剩余收益年限价格为：来源：www.ttjzk.com
 V=A/Y[1－1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1－1/(1+10%)11]=689万元
 （3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
 
 2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 
 解：（1）计算建筑物的重置价格：
 ①建造成本=800万元
 ②管理费用=800×3%=24万元
 ③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元
 ④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
 （2）计算建筑物的折旧额：
 ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
 ②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
 ③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
 ④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
 ⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元来源：www.ttjzk.com 。

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，2013年《房地产估价理论与方法》模拟题一