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③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。
(2)市场法：
由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。
①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值；
②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时间期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点.即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；
③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价日寸=点，即为租赁期内已确定的净收益值；
④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。
2.应搜集的资料：去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。
(二)
1.首先应明确估价目的，不是因为转让而估价.而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
2.房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
3.房地产价格主要是由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供大于求时，应该下调评估价值，这是必须的。
4.尽管该宗房地产20xx年1月竣工，物质折旧可能性不大，但不排除其功能折旧和经济折旧可能性比较大，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。
(三)不正确，因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。
二、单项选择题
(一)1.A12.C13.C14.A
(二)5.B16.D17.B1B.C
(三)9.D 10.B
三、指错题
1.致委托方函缺估价时点。
2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。
3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。
4.结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。
5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”

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