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2.上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A. 5
B.12
C.13.5
D.14
3.该宗房地产第xx年的净收益为( )。
A.1万元
B.2万元
C.-1万元
D.14万元
4.该宗房地产的收益价格为( )。
A.129.28万元
B.12B.28万元
C.127.28万元
D.126.28万元
(二)某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为xx年，有效年龄为xx年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为xx年，年龄为xx年，残值率均为零。5.将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。
A.总折旧额
B.物质折旧额
C.建筑的折旧额
D.年平均折旧额
6.设备的折旧额为( )。
A.10万元
B.20万元
C.30万元
D.40万元
7.长寿命项目的折旧额为( )。
A.55.6万元
B.66.6万元1
C.77.6万元
D.8B.6万元
B.以下说法中错误的是()。
A.经济寿命是由市场决定的
B.实际年龄是估计有效年龄的基础
C.有效年龄一定大于实际年龄
D.经济寿命短于自然寿命
(三)某宗房地产20xx年6月的价格为1 800元/m2，现需要调整到20xx年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产20xx年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以20xx年1月1日的价格指数为100)。9.该宗房地产20xx年10月1日的价格为( )。
A.2 300.22元/m2
B.2 401.22元/m2
C.2 502.22元/m2
D. 2 302.22元/m2
10.在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期话，则为()。
A.环比价格指数
B.定基价格指数
C.价格变动指数
D.价格调整指数
总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：20xx年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5 m，2层层高约3.2 m
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：(略)
设施设备：(略)
工程质量：(略)
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：(略)
绿化等其他情况：(略)
(2)土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：xx年，至20xx年4月9日止
形状、地势、地质、水文状况：(略)
(三)权益状况
(1)建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7 m2。其中1层121.85 m2，2层121.85m2,钢筋混凝土结构。
(2)土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务.土地使用权取得方式为出让，出让年限xx年，截止至20xx年4月9日。
(3)他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
20xx年10月10日。
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至20xx年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在20xx年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6 993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期
20xx年10月10日至20xx年10月15日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明(略)
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。
2.测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺.据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的0%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：
9 950×50%=4 975(元/m2)
3.测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70 m2，1、2层面积均为121.85 m2，故估价对象比准价格为：
121.85×(9 950+4 975)=181.86(万元)
(二)收益法
1.估算有效毛收入
(1)潜在毛收入
潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价入员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较7多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月•m2)，则年潜在毛收入为： 65×243.70×12=190 086(元)
(2)有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%.则年有效毛收入为：190 086×(1-10%)×<1-5%)=162 524(元)
2.确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。
(1)税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：
162 524×(12%+5.85%)=29 0 (元>
(2)管理费和租赁费用
指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：
162 524×2.5%=4 063(元)
(3)维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4 800元(取值及计算过程略)。
(4)保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失丽向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标游。估价对象建筑物重置价为2 000元/m2。则保险费为：
2 000×243.70×1.5‰=731(元)
(5)运营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38 605(元)
3.确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用
=162 524-38 605
=123 919(元)
4.确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
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命题趋势权威试卷(一)参考答案
一、问答题
(一)
1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。
(1)收益法：
①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点；
②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点；
