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房地产开发与经营与管理模拟试题(一),http://www.ttjzk.com
A物业的保值增值 B满足当前的租户和新租户
C物业的安全 D实现物业的管理目标
答案：B
解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
28．由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（ ）年
A 1 B 2 C 3 D 5
答案：B
解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。
29．可行性研究报告中，一般不包括（ ）
A封面 B摘要 C 初步设计方案 D附表
答案：C
解析：初步设计在可行性研究阶段后。
30．某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ）
A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件
答案：B
解析：见教材187页。
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31．对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（ ）
A 1 B 1.2 C 1.5 D 2
答案：B
解析：当小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务.
32．某城市地铁线的建设,使沿线房地产大大增值,这体现了房地产的( )性.
A适应性 B位置固定性 C政策影响性 D相互影响性
答案：D
解析：这是房地产的相互影响性.
33．增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的( )阶段．
A 第一 B第二 C第三 D第四
答案：Ｂ
解析：增长点超过了平衡点,这是房地产市场自然周期的二阶段．
34．根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）
A认知价值定价法 B领导定价法
C目标定价法 D成本加成定价法
答案：Ｃ
解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法
35．以下调查中，不属于不可控调查的是（ ）
A市场容量调查 B消费行为调查
C市场环境调查 D营销因素调查
答案：D
解析：企业的营销手段是可控的.
二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。）
1．工程项目管理的基本职能是计划、（ ）
A组织 B决策 C 控制 D 协调 E 反馈
答案：ACD
2．政府宏观调控房地产市场的手段包括
Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用
Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E 政府定价
答案：ABD
解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
3．经营收入包括( )
A销售收入 B出租收入
C自营收入 D营业外收入 E上年未分配利润
答案：ABC
解析：经营收入包括销售收入\出租收入 \自营收入.
4．房地产开发项目的主要不确定因素有( )
A土地费用 B建安工程费用 C 运营费用
D空置率 E容积率
答案：ABD
解析：CE 主要为置业投资项目的不确定因素.
5．敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ）
A最乐观预测值 B最悲观预测值
C最可能预测值 D最客观的预测值 E最原始的评估值
答案：ABC
解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
6．财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。
A成本利润率 B投资利润率
C资本金利润率 D资本金净利润率 E资产负债率
答案：BCD
解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
7．个人住房抵押贷款包括 （ ）
A商业性住房抵押贷款 B商用房地产抵押贷款
C政策性住房抵押贷款 D在建工程抵押贷款
E个人置业抵押贷款
答案：AC
解析：个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款。
8．写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（ ）方面。
A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B办公人员数量 C声誉
D财务的稳定性和长期盈利的能力 E所需面积大小
答案：ACDE
解析：不用考虑办公人员数量。
9．产生房地产泡沫的原因包括( )
A土地的有限性和稀缺性
B投机需求的膨胀
C金融机构的过度放贷
D开发商对市场预测的偏差
E开发商之间的非理性行为
答案：ABC
解析：DE为房地产过度开发的成因.
10．项目竣工档案中的技术资料的内容包括（ ）
A前期工程资料
B土建资料
C安装方面的资料
D 设计文件 E变更资料
答案：ABC
11．购买者的购买决策过程由( )阶段构成。．
A引起需要 B收集信息
C评价方案 D决定购买 E买后行为
答案：ABCDE
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12．某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。
A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策 E政治
答案：BCDE
解析：形成出租后则不存在收益现金流风险。
13．影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（ ）
A净现金流量 B贷款利率 C基准收益率
D开发经营周期 E资产负债率
答案：ACD
解析：不包手B、E
14．金融机构进行项目贷款审查时,要进行( ) 和贷款综合评价等方面的评估.
A 客户规模 B 客户评价 C担保方式
D项目评估 E项目抵借比
答案：BCD
解析：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。
15．通常把大型零售商业物业的辐射区域为( ).
A主要区域 B次要区域 C规划区域
D衍射区域 E边界区域
答案：ABE
解析：通常把大型零售商业物的辐射区域为主要区域、次要区域、边界区域。
三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1．通过适当的投资组合选择,投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消,但系统性 风险依然存在.
答案：√
2．时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。
答案：×
解析：时间点0不表示日历年度的年初
3．在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越弱.
答案：×
解析：在置业投资中,最高运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越高,项目抵抗风险的能力越强.
4．资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。
答案：×
解析：资产负债表反映的是企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。
5．收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其它收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
答案：√
6．当项目基准收益率一定时，其IRR越高，则项目的NPV越大。
答案：√
7．多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。
答案：×
解析：以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。
8．某人购买了一套二手房用于出租,则其投资形式属于间接投资.
答案：×
解析：其投资形式属于直接投资.
9．等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1.
答案：√
10．一般来说,房地产市场是个完全竞争的市场.
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