标签：试题,题库,真题下载, 1998年土地估价师-土地估价实务题9,http://www.ttjzk.com
                      第三部分土地及附着物估价 
一、估价原则(略) 
二、估价技术路线 
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。 
三、估价过程 
基本公式： 
评估对象价格＝土地价格＋建筑物价格 
（一）土地估价 
1．成本法评估土地价格 
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。 
（1）比较实例选择： 
本次评估收集了以下3个比较实例 
比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地 
比较实例B：临江路158路，国有出让运输业用地 
比较实例C：临江路194路，国有出让工业仓储用地 
（2）比较因素选择： 
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略） 
（3）编制因素条件说明见表1。 
                              表1 因素条件说明表 
          待估宗地及实例       内容比较因素评估对象比较实例A比较实例B比较实例C 
交易情况正常作价入股   正常出让正常出让   正常出让 
期     日   1997. 91997. 5 1997. 8     1997. 4   
区域因素位置   四方路   东平路   临江路临江路 
距市中心距离     19km 20km   22km   23km 
基础设施   五通一平   生地   生地生地 
工业集聚度     好   好   较好较好 
交通状况   好   好   较好   较好 
个别因素土地用途     仓储   仓储   运输业   工业仓储 
面积（m2）   48506500   2300       186500 
使用年限（年）     5050       5050     
土地形状     规则   规则规则   不规则 
容积率   0. 41   0. 46   0. 420. 40 
（4）编制比较因素条件指数表（表2略） 
（5）因素修正 
由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。 
因素修正见表3 
                    表3   因素修正表 
比较实例       A     B     C 
地价（美元/ m2）     24     23     21 
区域因素   100/100   100/99   100/97 
个别因素100/100   100/99   100/90 
比准价格（美元/ m2）     24     23. 7   24. 05 
上述比准价格接近，取其算术平均值： 
                  地价（24＋23. 7＋24. 05）÷3＝23. 9 
取整为：24美元/平方米  。www.ttjzk.com>
（6）计算土地开发费 
根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为8美元/平方米。 
（7）计算单位面积地价（利息率取银行一年期贷款利率12%，管理费取3%，开发周期取1年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率7%） 
则：地价＝24×（1＋12%）1. 5＋8×（1＋12%）0. 5（24＋8）（3%＋7%） 
        ＝28．45＋8．4＋73．2＝40．12美元/平方米 
（8）总地价＝40. 12×4850＝194582美元，合人民币161. 5万元（美元与人民币汇率取 
1：8. 3) 
2．收益还原法评估土地价格 
根据委托方提供的资料计算： 
（1）四方路仓库去年全年经营收入880. 5万元（人民币） 
（2）全年全部经营支出为320万元（人民币） 
（3）土地纯收益（营业税及附加取5. 56%）： 
        　　　880．5×（1－5．56%）－320＝511. 5万元 
（4）计算地价（土地还原率取7%） 
地价＝[（511. 5÷7%）×（1－1/（1＋7%）50）÷152000]×4850 
　　＝7059. 1÷152000×4850＝225. 2万元 
3．地价的确定 
将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为： 
（161．5＋225．2）÷2＝193. 35万元 
（二）求取房屋价格 
1．计算房屋重置价 
评估房屋为一座3层库房，框架结构，有一台2吨货梯，1983年竣工使用，耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为1100元／平方米（144。6美元/平方米） 
则：房屋重置价为：1100×5800＝6380000元 
2．计算房屋折旧（设残值率为2%，耐用年限60年） 
（1）年折旧额：6380000×[（1－2%）÷60]＝104206元 
（2）折旧总额：104206×14＝1458884元 
3．计算房屋现值 
6380000－1458884＝4921116元，取492. 1万元 
（三）评估对象总价 
评估对象总价＝地价＋房屋价格＝193. 35＋492. 1＝685. 45万元 
（四）估价结果（略） 
第四部分   附录 
一、房物产权证书 
二、估价对象照片 
三、大达公司营业执照 
土地估价技术报告二中存在的主要错误及其致错的原因如下： 
1．估价目的中对土地权利说明不明确。 
2．无估价对象描述。 
3．估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。 
4．估价期日非具体时点(无“日”)。 
5．估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。 
6．无土地估价结果一览表。 
7．“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明 
8．说明事项中，未办理出让手续，就人股。 
9．报告有效期应为半年。 
10．非土地估价师签名。 
11．出具报告的时间离估价基期过长。 
12．无四至说明。 
13．无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。 
14．土地级别与土地等混同。 
15．他项权利无说明。 
16．征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。 
17．一般因素描述不全(需进一步说明)。 
18．区域因素分析错为环境因素分析。 
19．个别因素描述不全(需进一步说明)。 
20．估价方法应用错误(需进一步说明)。 
21．因素修正表案例B错，应为23．47。 
22．土地开发费无依据、不是客观费用。 
23．计息期错，应为1年。 
24．未计算土地税费、土地增值收益。 
25．未作年期修正。 
26．收益还原法中，收益不是客观收益。 
27．未扣除房屋收益。 
28．还原率取值无依据。 
29．两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。 
30．土地征用日期与竣工日期矛盾。 
31．房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。 
32．附件中缺少土地使用权证书(图、证)复印件。 
33．附件中缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件。 。，1998年土地估价师-土地估价实务题9