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                          第三部分   土地估价 
一、估价原则(略) 
二、评估思路与方法选择 
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，   ××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 
三、估价过程 
(一)市场比较法 
  市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 
待估土地价格＝交易实例土地价格×交易情况修正系数× 
                        交易日期修正系数×区域因素修正系数 
1．比较实例的选择 
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。 
2．比较因素的选择 
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。 
3．因素条件说明 
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。     
                        表1   因素条件说明表 
          待估宗地及实例       内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3 
交易时间97．694．194．991．3 
交易情况正常正常偏高正常 
区域因素离市中心距离12km13km18km12km 
区域性质工业居民区工业区域工业区域工业区域 
宗地面积、形状72034 m2，不规则47640 m2，不规则50000 m2，不规则25799 m2，不规则 
个别因素容积率0．750．80．50．7 
环境条件污染小污染较大无污染污染小 
基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平 
年期50年30年50年50年  。www.ttjzk.com>
1．编制比较因素条件指数表 
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的支书，结果见表2。 
                          表2 比较因素条件指数表 
          待估宗地及实例       内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3 
交易时间     100     105     105     105 
交易情况     100     100     115     100 
区域因素离市中心距离     100     100     98     100 
区域性质     100     102     102     102 
面积、形状     100     101     101     101 
个别因素容积率     100     100     90     100 
环境条件     100     98     101     100 
基础设施状况     100     100     100     100 
年期     100   93．7     100     100 
表中有关修正说明如下： 
（1）期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。 
（2）实例2年期修正：[1－1／(1+r)30]／[1－1／(1+r)50]＝93. 7%。 
5．因素修正 
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3。 
                        表3 因素比较修正系数表 
          待估宗地实例       内容比较因素                                       实例1实例2实例3 
实例地价（元/m2）560770543 
交易时间   100/105 100/105100/ 105 
交易情况   100/100 100/115   100/100 
区域因素离市中心距离   100/100   100/98   100/100 
区域性质   100/102   100.102   100/102 
面积、形状   100/101   100/101   100/101 
个别因素容积率   100/100   100/100 100/100 
环境条件   100/98   100/101   100/100 
基础设施状况   100/100   100/100   100/100 
年期   100/93．7 100/ 100   100/100 
修正后价格（元/m2）563. 8625. 4   502. 0 
6．实例修正后的地价计算 
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 
待估宗地地价＝（563. 8 + 652. 4 + 502. 0）÷3＝563. 7元/平方米 
。，1998年土地估价师-土地估价实务题4