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　　(1)选择房地出售实例：
　　估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：
　　基本情况 估价对象 实例A 实例B 实例C
　　交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖
　　交易时间 19xx年12月 19xx年3月 19xx年9月 19xx年12月
　　交易价格(万元) 310 260 275
　　交易情况 正常 正常 正常 正常
　　土地使用年期 xx年 xx年 xx年 xx年
　　土地用途 商业 商业 商业 商业
　　用地面积(㎡) 651.67 496 385 442
　　容积率 4.90 4.75 4.80 4.90
　　建筑面积(㎡) 2914.5 2356 1848 2187.9
　　重置单价(元/㎡) 680 580 600 580
　　成新率 75 80 75 70
　　(2)房屋占地地价计算
　　①房屋现值计算：
　　房屋现值=房屋重置价×成新率
　　实例A房屋现值=580×2356×80%=1093184元
　　实例B房屋现值=600×1848×75%=831600元
　　实例C房屋现值=580×2187.90×70%=888287.40元
　　②实例地价计算：
　　据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8.5%，则;
　　单位地价=(房屋交易所-房屋现值-卖方应支付的税费)/房屋用地面积
　　实例A单位面积地价=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496
　　=3514.75元/平方米
　　实例B单位面积地价=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385
　　=4019.22元/平方米
　　实例C单位面积地价=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442
　　=3683.17元/平方米 。www.ttjzk.com>

　　③比较因素条件指数：
　　分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表：
　　比较因素 估价对象 比较实例A 比较实例B 比较实例C
　　地价指数 110 105 100 108
　　商业繁华程度 100 94 100 96
　　交通条件 100 97 100 101
　　临街宽度 100 98 96 95
　　临街深度 100 103 108 100
　　④因素修正系数：
　　根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表：
　　比较因素 比较实例A 比例实例B 比例实例C
　　交易期日修正 110/105 110/100 110/108
　　商业繁华程度 100/94 100/100 100/96
　　交通条件 100/97 100/100 100/101
　　临街宽度 100/98 100/96 100/95
　　临街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤计算比准价格：
　　将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：
　　比准价格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103
　　=4000.69元/平方米
　　比准价格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108
　　=4264.22元/平方米
　　比准价格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100
　　=4072.63元/平方米
　　通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为4264.22元/平方米。
　　三、地价的确定
　　估价人员签于估价对角特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平
　　均数作为估价对象的最终估价结果，即：
　　单位面积地价=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米
　　楼面地价=4485.25÷4.9=915.36元/平方米
　　总地价=4485.25×595.58=2671325元(取整)
　　第四部分 附录
　　1. 估价对象《国有土地使用证》
　　2. 估价对象宗地图
　　3. 估价机构〈土地估价机构资质证书〉
　　4. 土地估价师资格证书
　　5. 估价对象照片
　　6. 委托估价协议书
　　参考答案：
　　第一题：
　　1、解题方法
　　该宗土地与房屋有出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。
　　2、房地出租总收益计算
　　房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)
　　3、计算出租总费用
　　(1) 年税金=20元/年平米×800=16000(元)
　　(2) 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)
　　(3) 年维修费=2500×800×2%=40000(元)
　　(4) 年保险费=2500×800×0.2%=4000(元)
　　(5) 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)
　　(6) 年总费用=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)
　　4、计算房屋年纯收益
　　房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=?(元)
　　5、计算土地年纯收益
　　土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=?(元)
　　6、计算20xx年9月土地价格
　　(1)土地总价= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)
　　r=4%， n=36
　　(2)单位地价=土地总价/1000=?(元/平方米) 
　　第二题：
　　1、方法选择
　　根据题意，应采用成本逼近法
　　2、基本公式
　　出让土地价格=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率×年期修正系数
　　3、计算步骤
　　(1)计算土地取得费：15×15=225(元/平方米)
　　(2)计算土地开发费用：10×15=150(元/平方米)
　　(3)计算利息：
　　利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)
　　(4)计算利润：
　　利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(225+150)×20%=75(元/平方米)
　　(5)计算土地增值收益：
　　土地增值收益=(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)
　　(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
　　无限年期全开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益=?(元/平方米)
　　(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
　　无限年期可出让土地平均单位地价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=无限年期全开发区土地单价/(5-1)=?(元/平方米)
　　(8)进行年期修正，计算xx年期可出让土地平均单位地价
　　xx年期可出让土地平均单位地价=无限年期可出让土地平均单位地价×年期修正系数=无限年期可出让土地平均单位地价×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)
　　第三题：
　　(一)解题思路
　　1、 运用收益还原法估算房地合一的房地产价格;
　　2、 运用剩余法估算土地价格;
　　3、 根据贷款要求推算可以贷款的额度。
　　(二)本题应用的主要公式
　　1、收益还原法涉及的主要公式：
　　年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
　　年出租总收入=商铺年出租总收入+写字楼年出租总收入
　　年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
　　年折旧=建安造价/按土地剩余使用权年限计算的折旧期
　　采用收益还原法计算房地产价格公式(略)
　　2、剩余法涉及的主要公式：
　　地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
　　3、可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
　　可抵押贷款额=地价×可贷款比例
　　(三)计算步骤
　　1、应用收益还原法测算房地产总价
　　(1)计算年出租总收入
　　房地产总建筑面积=土地面积×容积率=10000×3=30000(平方米)
　　商铺建筑面积=5000(平方米)
　　写字楼建筑面积=30000-5000=25000(平方米)
　　商铺年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(万元)
　　写字楼年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(万元)
　　年出租总收入=商铺年出租收入+写字楼年出租收入=3864(万元) 。www.ttjzk.com>

　　(2)计算年房地费用
　　年管理费=年租金×10%=3864×10%=386.4(万元)
　　年维修费=年租金×8%=3864×8%=309.1(万元)
　　年保险费=建安造价×千分之二=3000×30000×0.002=18(万元)
　　年税金=年租金×12%=3864×12%=463.7(万元)
　　年折旧=建安造价/46=195.7(万元)
　　年房地费用合计=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(万元)
　　(3)计算年房地纯收益 
　　年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2491.1(万元)
　　(4)计算房地产总价
　　假设P为房地产价格，a为房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，根据有限年收益法的计算公式：
　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(万元) 2、应用剩余法计算地价
　　(1)计算总建筑成本
　　项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价=9000(万元)
　　(2)计算利息
　　假设地价为V，利息为：
　　V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(万元)
　　(3)计算利润
　　利润=建安造价×30%=9000×30%=2700(万元)
　　(4)计算地价
　　地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
　　V=30235.5-9000-?-2700=---(万元)
　　进行年期修正：
　　V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(万元)
　　3、计算可抵押贷款额
　　可抵押贷款额=地价×70%= V’ ×70%(万元)
　　第四题：
　　1、答题要点
　　该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿.因为:
　　(1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权.
　　(2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿.
　　2、 答题要点
　　(1) 划拨土地使用权的价格因为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额.
　　(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估.
　　3、 答题要点
　　对宗地c应按原来出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿.
　　(1) 土地用途应设定为商业.
　　土地使用权年限应为出让剩余年限xx年。
　　(2) 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法.
　　4、 答题要点
　　对于宗地D应政府无偿收回,因为:
　　根据<城市房地产管理法>的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的如2年未动工开发的,可无偿收回。

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，2016土《土地估价实务》模拟题(二)