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　　C.6960 
　　D.7600 
　　32、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价(　　)万元。 
　　A.375 
　　B.450 
　　C.500 
　　D.600 
　　33、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有(　　)。
　　A.在建工程抵押估价业务
　　B.城市房屋拆迁补偿估价业务
　　C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
　　D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
　　34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是(　　)。
　　A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
　　B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
　　C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
　　D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
　　35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
　　A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
　　B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
　　C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
　　D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 。www.ttjzk.com> 　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分;错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
　　1、与非专业估价相比，专业估价的特点有(　　)。
　　A.是一种专业意见
　　B.估计价格或价值
　　C.实行有偿服务
　　D.承担法律责任
　　E.估价作业日期长
　　2、房地产的独一无二特性导致了(　　)。
　　A.难以出现相同房地产的大量供给
　　B.房地产市场不能实现完全竞争
　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E.房地产价值量大
　　3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
　　A.单位比较法
　　B.市场提取法
　　C.分解法
　　D.工料测量法
　　E.分部分项法
　　4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。
　　A.划拨土地应补交的出让金
　　B.已抵押担保的债权数额
　　C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
　　D.强制执行费用
　　E.估价费用
　　5、工业房地产的区位影响因素主要考虑(　　)。
　　A.临街状况
　　B.动力是否易于取得
　　C.废料处理是否方便
　　D.接近大自然
　　E.产品原料的获取方便程度
　　6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　　)。
　　A.最佳规模
　　B.最佳经营手段
　　C.最佳集约度
　　D.最佳管理方式
　　E.最佳投资渠道
　　7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于(　　)。
　　A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
　　B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积　
　　C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
　　D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、
　　E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
　　8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有(　　)。
　　A.后退道路红线距离
　　B.土地使用期限
　　C.基础设施完备程度
　　D.容积率
　　E.合并的可能性
　　9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(　　)。
　　A.土地补偿费
　　B.安置补助费
　　C.拙上附着物和青苗的补偿费
　　D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
　　E.安排被征地农民的社会保障费用
　　10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有(　　)。
　　A.潜在毛租金收入
　　B.有效毛收入
　　C.净运营收益
　　D.税前现金流量
　　E.税后现金流量 。www.ttjzk.com> 　　11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为( ).
　　A.开发期+经营期
　　B.开发期+运营期
　　C.开发期+经营期-前期-建造期
　　D.开发期+运营期-前期-建造期
　　E.前期+建造期+经营期
　　12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于(　　)。
　　A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
　　B.收益法中未来租金、运营费用的预测
　　C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核
　　D.市场比较法中对房地产状况进行调整
　　E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
　　13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有(　　)。
　　A.估价对象
　　B.估价时点
　　C.价值类型
　　D.估价方法
　　E.估价所需材料
　　14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( )。
　　A.基准日期
　　B.土地开发程度
　　C.基准地价修正体系
　　D.土地用途
　　E.基准地价公布日期
　　15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　　)。
　　A.说明估价报告的合法性、真实性
　　B.说明估价的独立、客观、公正性
　　C.规避估价风险
　　D.保护估价报告使用者
　　E.防止委托人提出高估或低估要求 。www.ttjzk.com> 　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
　　1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。　　(　　)
　　2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。　　(　　)
　　3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　　)
　　4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。　　(　　)
　　5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。　　 (　　)
　　6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。 ( )
　　7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 (　　)
　　8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。　　(　　)
　　9、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清.丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。　　(　　)
　　10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。　　(　　)
　　11、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。　　( )
　　12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。　　(　　)
　　13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。　　(　　)
　　14、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。　　( )
　　15、某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。　　(　　) 。www.ttjzk.com> 　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
　　1、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
　　该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
　　请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)
　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

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