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　　2．某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
　　（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
　　（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
　　（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
　　（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
　　（5）假设除空调以外，残值率均为零。
　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 。www.ttjzk.com> 　　一、单项选择题
　　1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A
　　11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B
　　21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C
　　31．D　32．A　33．C　34．D　35．A
　　二、多项选择题
　　1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD
　　9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE
　　三、判断题
　　1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√
　　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×
　　四、计算题
　　1．解答：
　　（1）项目建成后的价值：
　　写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元
　　写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元
　　商业部分开发完成后的价值：
　　（2）续建成本：
　　3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元
　　装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元
　　（3）每半年还款额：
　　
　　（4）贷款余额：
　　
　　（5）转让价：
　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元
　　2．解答：
　　（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]
　　=800×0.9006/0.9540=755.26万元
　　（2）建筑物物质折旧额计算：
　　1）门窗等损坏的修复费用=3万元；
　　2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；
　　3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
　　4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元
　　（3）建筑物功能折旧额计算：
　　1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
　　2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
　　（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元
　　（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元
　　（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元 。

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