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04年房地产估价师理论与方法真题及答案,http://www.ttjzk.com
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）
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一、单选题
1．C 2．D 3．C 4．C. 5．B 6．D 7．C 8．C 9．D 10．A
11．C 12．C 13．C 14．C 15．D 16．D 17．C 18．D 19．B 20．C
21．C 2．B 23．C 24．C 25．B 26．D 27．B 28．B 29．C 30．B
31．B 32．C 33．B 34．B 35．D
二、多选题
1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE 6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD 10．ABC
11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC
三、判断题
1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．× 6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．×
11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．×
四、计算题
1．解：
（1）计算未来3年的净利益。
1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元
2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元
3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。
（3）计算收益价格。
或：
2．解：
第一种答案：
（1）项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。
（2）房地产开发项目总价值及折现值。
1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元
住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：
7500/(1+10％)3=5634.86万元
2）写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元
3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元
写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元
2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元
3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元
4）项目开发成本及管理费用折现值：
2580.13+3648.76=6228.89万元
（4）住宅楼销售税费及折现值。
1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元
（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)
=5279.78万元
第二种答案：
（I）项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m2
其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
（2）房地产开发项目总价值及折现值。
1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元
2）写字楼价值
①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元
⑧写字楼价值：
3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元
（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。
1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元
写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元
2）住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元
3）写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元
4）项目开发成本及管理费用折现值：
3434.25+4856.51=8290.76万元
（4）住宅楼销售税费及折现值。
住宅楼销售税费：7500×6％=450万元
（5）所能支付的最高土地价格。
1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）
=15978.86－450－8290.76
=72381万元
2）贴现：
7238.1/(1+10％)3=5438.09万元
3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元
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