××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
（一）市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
（1）可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相向、建筑面积相近、均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例资料表
|
估价对象与可比实例/项目 |
A |
B |
C |
D | |
|
坐落 |
××大道 |
××大街 |
××大道 |
××大道 | |
|
交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 | |
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | |
|
土地使用权取得方式 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
招标出让 |
挂牌出让 | |
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|
地段等级 |
商业Ⅲ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅲ级 |
|
繁华程度 |
商业密集区 |
一般 |
一般 |
商业密集区 | |
|
交通便捷度 |
较优 |
较优 |
较优 |
较优 | |
|
公共配套设施完备程度 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
轻完善 | |
|
建筑装修 |
简装 |
简装 |
简装. |
简装 | |
|
设施设备 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 | |
|
商铺类型 |
独立商铺 |
独立商铺 |
街角独立商铺 |
独立商铺 | |
|
建筑结构 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 | |
|
朝向 |
北 |
西 |
南 |
南 | |
|
临路状况 |
临××大道/混 |
临××大道/混 |
临××大街/混 |
临××大道/混 | |
|
商铺交易价格 |
10500元/m2 |
9091元/m2 |
9562元/m2 |
| |
（2）比较修正。
1）交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
2）交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
表2 房地产状况因素修正系数及计算表
|
可比实例/项目 |
A |
B |
C | |
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××大厦 |
××花园 |
××大楼 | ||
|
交易日期 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
交易情况 |
100/100 |
10/00 |
100/100 | |
|
房 |
地段等级 |
100/100 |
100/98 |
100/98 |
|
繁华程度 |
100/100 |
100/97 |
100/101 | |
|
交通便捷度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
公共配套设施 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
建筑装修 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
设施设备 |
100/100 |
100/98 |
100/102 | |
|
商铺类型 |
100/100 |
100/100 |
100/102 | |
|
建筑结构 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
朝向 |
108/99 |
1110/98 |
100/100 | |
|
临路状况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | |
|
交易价格 |
10500元/m2 |
9091元/m2 |
9562元/m2 | |
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可比实例修正后价格 |
10606元/m2 |
9958元/m2 |
9285元m2 | |
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