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　　D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
　　E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等

　　9．房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。
　　A．土地转让成本
　　B．经营管理费用
　　C．配套设施销售成本
　　D．商品房销售成本
　　E．房地产出租经营成本

　　10．下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
　　A．投资回收期
　　B．借款偿还期
　　C．利息备付率
　　D．财务净现值
　　E．现金报酬率

　　11．利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（ ）。
　　A．项目净现值期望值大于零，则项目可行
　　B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小
　　C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小
　　D．净现值大于等于零时的累积概率越太，项目所承担的风险就越大
　　E．挣现值期望值相同时，标准差小的方案为优

　　12．在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。
　　A．基准收益率
　　B．目标收益率
　　C．出租率或空置率
　　D．毛租金收入
　　E．运营成本

　　13．房地产开发项目策划的主要工作内容有（ ）。
　　A．开发内容和规模的分析与选择
　　B．评价方案构造
　　C．区位分析与选择
　　D．开发时机的分析与选择
　　E．融资方式的分析与选择

　　14．对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
　　A．建筑规模
　　B．经营商品的特点
　　C．商业辐射区域的范围
　　D．周围环境E．服务人口的收入水平

　　15．下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
　　A．发行企业债券
　　B．向银行借入信用贷款
　　C．房地产开发贷款
　　D．在公开市场上发行股票
　　E．土地储备贷款

。www.ttjzk.com> 　　三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表衣正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1．基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。 （ ）

　　2．房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）

　　3．房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）

　　4，房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）

　　5．项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）

　　6．一个整体市场能够细允为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着羞异性。（ ）

　　7．在现金流量图上。横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）

　　8．机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中。也出现在企业财务会计的记录中。（ ）

　　9．估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（ ）

　　10．在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。（ ）

　　11．房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度。 （ ）

　　12．对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（ ）

　　13．功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）

　　14．债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）

　　15．收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）

。www.ttjzk.com> 　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25％支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6％，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30％，若采用按月等额偿还方式，问：
　　（1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？
　　（2）若第5年末银行贷款利率上调为9％，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？
　　（3）如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年？（8分）

　　2．某房地产开发项目的占地面积为8000m²，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m²，其中服务式公寓35000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m²，地下车位230个（10000m²）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35％，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90％，租金为3000元/m²．年，运营成本为租金收入的20％；服务用房的残值为20万元。
　　假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10％、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25％。
　　在贷款利息最少条件下，求：
　　（1）该项目的借款计划和还款计划。
　　（2）该项目全部投资内部收益率。
　　（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）

。www.ttjzk.com> 　　参考答案
　　一、单项选择题
　　01．B 02．B 03．C 04．B 05．A
　　06．C 07．D 08．A 09．B 10．B
　　11．D 12．D 13．B 14．B 15．C
　　16．A 17．C 18．A 19．A 20．C
　　21．C 22．C 23．C 24．B 25．A
　　26．C 27．C 28．D 29．B 30．A
　　31．C 32．A 33．B 34．D 35．B
　　二、多项选择题
　　1．CD 2．ACD 3．BCD 4．CDB 5．BDE
　　6．BD 7．ACE 8．ABCE 9．ACDE 10．ADE
　　11．ABCE 12．BCDE 13．ABCDB 14．ABC 15．BCE
　　三、判断题
　　1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√
　　6．√ 7．× 8．× 9．√ 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．× 15．×

　　四、计算题
　　1．（1）月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%
　　购买住房最高额=（1750/0.5%）×[1-（1/（1+0.5%）²⁴⁰）]/70%=348951.93
　　（2）月利率=9%/12=0.75%按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=207381．15
　　按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-（1/（1+0.5%）¹⁸⁰）]=172538.47
　　则第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68元
　　（3）若保持1750的月还款额不变，需要偿还的年限为n
　　34842.68×（1+0.075％）¹⁸⁰ =（1750％/0.75%）×[1-（1/（1+0.75%）¹²ⁿ）]=（1+0.075%）¹²ⁿ=1.7973
　　当n=7时，1.0075⁸⁴=1.8732
　　当n=6时，1.0075⁷²=1.7125
　　则n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年
　　2．自有资金投入总额=35000×35％=12250万元
　　第一年初投入9000万元；
　　第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款；
　　第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元；
　　第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款；
　　第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；
　　第五年末开始每年收入3000×90％×5000×(1-20％)=1080万元租金；
　　第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。
　　（1）第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10％)²+5000×(1+10％)=17600万元还款12600万元，仍需偿还5000万元。
　　第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10％)=5500万元
　　因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。
　　还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。
　　（2）制作全部投资现金流量表

	0	1	2	3	4	5	6	7	…	40
+				12600	21650	1080	1080	1080		1100
-	9000	13250	5000
NPV	-9000	-13250	-5000	12600	21650	1080	1080	1080		1100

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