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　　2）采用平均法求取资本化率三个比较实例采用平均法得出的资本化率见表6。

表6三个比较实例资本化率表&www.ttjzk.com&

物业名称	净收益（元）	售价（元）	资本化率（%）
实例A　www.ttjzk.com	57722	980000	5.31
实例B	53563	999936	4.5
估价对象	15215	499909	1 16

　　根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
　　采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在20xx年6月5日的资本化率：

（5.31％+4.5％）÷2=4.91％

　　（2）估价对象及类似房地产自19xx年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算20xx年6月5目的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.xx年的经营年限将保持平稳状态。
　　5.完整产权条件下的房地产市场价格

P=a/r[1-1/（1+r）ⁿ]

　　式中p——完整产权的房地产市场价格；
　　a——年净收益（433600元/a）；
　　r——资本化率（4.91％）；
　　n——土地使用年限（按剩余土地使用年限41.xx年计）。
　　根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/㎡。

。www.ttjzk.com> 　　附件
　　附件一：《中华人民共和国土地管理法》（复印件）
　　附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》（复印件）
　　附件三：《房地产估价规范》（复印件）
　　附件四：《中国房地产统计年鉴》（相关内容复印件）
　　附件五：《鉴定委托书》（复印件）
　　附件六：《国有土地使用证》（××国用[××]字第××号）（复印件）
　　附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”（复印件）
　　附件八：商品房销售许可证（（19933×房权售字第××号）（复印件）
　　附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表（复印件）
　　附件十：物业位置示意图
　　附件十一：物业现状照片
　　附件十二：评估机构营业执照及资质证书（复印件）
　　答案：&www.ttjzk.com&
　　（1）估价结果报告中缺估价应用的有效期。
　　（2）使用“房地产估价计算书”欠妥。
　　（3）区域因素分析中用词不当。
　　（4）估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。 。

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，2016年房地产估价师《案例分析》练习题六