估价技术报告
一、个别因素分析
（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自19xx年4月5日起至20xx年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余xx年（取整）使用年期。来源：www.ttjzk.com
（2）估价对象建成于19xx年，为钢混结构，经济耐用年限为xx年，至估价时点，该建筑物已使用xx年（取整）。
（3）估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
（4）估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
（5）估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。
（6）估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于19xx年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析
（一）区位条件
估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市区，根据××市总体规划。该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。
（二）交通条件
估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。
（三）环境条件
区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。
（四）城市基础设施和公用设施的完备程度
该区域基础设施达“五通一平”（通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整），银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。
三、市场背景分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万㎡。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6％。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区.旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，出于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
五、估价方法选用
因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格I另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
表2重置价格构成表
| 序号 | 重置价格构成 | 单价（元） | 备注 |
| 一 | 土地使用权价值 | 地下室不计地价 | |
| 二 | 建筑物价值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物开发成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造价 | 900 | 根据××市建设工程投贷估算指标。地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/㎡ |
| b | 勘察设计和前期工程费 | 54 | 包括勘察设计费.报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 开发过程中的费用 | 18 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 29.16 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（开发周期/2），利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 50.06 | （1+2）×5%.开发利润取5% |
| 6 | 建筑物折旧 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折旧事，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 | 评估价格 | 1001.78 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
（3）计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/㎡。
（二）综合楼底层
1.收益法
（1）计算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法评估价格，
A——房地产年纯收益；
R——报酬率；
n——房地产收益年期。
（2）具体计算过程见表3。
表3收益价格计算表
| 序号 | 内容 | 数量 | 备注 |
| 一 | 年房地产总收益（元/㎡） | 215.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 18.00 | 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地产总收益（元/㎡） | 216.00 | |
| 二 | 年总费用（元/㎡） | 68.45 | |
| 1 | 维修费（元/㎡） | 4.32 | 指为保证房屋正常使甩每年需支付的售缮费用，按年房地产总收益的2%计 |
| 2 | 管理费（元/㎡） | 4.32 | 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用.接年房地产总收益的2%计 |
| 3 | 房产税（元/㎡） | 25.92 | 接年房地产总收益的12%计 |
| 4 | 营业税及附加（元/㎡） | 11.99 | 营业税为年房地产总收益的5%计F社会事业发展费按营业税的1%计，教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计.总计按年房地产总收益的5.55%计 |
| 5 | 保险费（元/㎡） | 3.00 | 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重量竹格的0.2%计，同类型房屋重量价格一般为1500元/㎡ |
| 6 | 租金损失费（元/㎡） | 18.00 | 指房屋在出租过程中遇到投有租出去的空置期，按1个月计算 |
| 7 | 租赁中介费（元/㎡） | 0.90 | 按月租金的5%计 |
| 三 | 年租金净收入（元/㎡） | 147.55 | |
| 四 | 报酬率（%） | 5.00% | 取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周围物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.0% |
| 五 | 可获收益年限（年） | 46 | 概据规范，钢棍结构经济耐用年限为xx年，该建筑建成于19xx年.房屋剩余经济年限为xx年，土地剩余使用年限为xx年，则可收益年限为xx年 |
| 收益价格（元/㎡） | 2638 |
