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　　建筑面积：957.3m2
　　建筑结构：砖混一等
　　层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
　　层高：3.3m，檐高：24m
　　用途：办公
　　竣工日期：1999年12月1日
　　装修：室内普通装修、公共部分精装修
　　设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)
　　利用现状：现空置
　　(三)权益状况
　　1.建筑物权益状况
　　根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
　　2.土地使用权权益状况
　　根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999，第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。

。www.ttjzk.com> 　　3.他项权利状况
　　估价对象已设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
　　他项权利人：中国工商银行××支行
　　权利种类：期房抵押
　　建筑面积：9573m2;
　　权利价值：574.38万元
　　抵押部分：5层整层
　　设定日期：1999年8月
　　他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号
　　四、估价目的
　　为法院办案提供价格参考。
　　五、评估的价值类型和定义
　　采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
　　六、估价时点
　　估价时点为2007年3月15日。
　　七、估价依据(略)
　　八、估价原则(略)
　　九、估价方法
　　本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
　　十、估价结果
　　根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：人民币 壹仟零玖拾肆万元整(RMB 1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。
　　十一、估价报告应用的限制
　　本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
　　十二、估价作业日期
　　2007年3月5日至2007年3月16日
　　十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)
　　估价技术报告
　　一、估价对象分析(略)
　　二、房地产市场分析(略)
　　三、最高最佳使用分析(略)
　　四、估价方法选用
　　本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
　　市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。　
　　收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
　　综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
　　五、估价的测算过程
　　市场法的基本步骤为：
　　搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格其基本计算公式如下：
　　估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 。www.ttjzk.com> 　　(一)市场法
　　1.选取可比实例　搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1)，选择3个可比实例进行比较。

　　表1　　可比实例表

项目	实例A	实例B	实例C
坐落	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
用途	办公	办公	办公
交易价格/（元/m2）	12915	11438	12504
价格类型	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地状况	出让	出让	出让

　　2.可比实例与估价对象比较分析　可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。

　　表2　　因素条件对比说明表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
坐落		××路3号楼5层	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
交易情况		整层转让市场价格	成交价格	成交价格	成交价格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地产价格/（元/m2）			12915	11438	12504
区 域 因 素	商务氛围	较好	较好	较好	较好
	公共配套	较好	较好	较好	较好
	公交便捷度	较好	较好	较好	较好
	基础设施状况	较好	较好	较好	较好
	区域规划环境	较好	较好	较好	较好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
个别因素	建筑面积	957.3m2	1050m2	930m2	885m2
	容积率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日 九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑结构	混合	混合	混合	混合
	配套设备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备	一般、齐备
	停车位	可满足	可满足	可满足	可满足
	内部装饰	普通	高档、部分豪华	中高档	中高档
	建筑外观	风格新颖	风格一般	风格新颖	风格新颖
	户型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型办公平面布局

　　3.修正调整过程　以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。

　　表3　　因素条件分值表

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
坐落		××路3号楼5层	××路14号楼4层	××路4号楼2层	××路6号楼3层
房地产价格/（元/m2）			12915	11438	12504
交易情况		100	100	100	100
交易日期		100	99	98	99
区 域 因 素	小计	100	100	100	100
	商务氛围		0	0	0
	公共配套		0	0	0
	公交便捷度		0	0	0
	基础设施状况		0	0	0
	区域规划环境		0	0	0
	主朝向		0	0	0
个别因素	小计	100	106	104	106
	建筑面积		-0.5	0	0.5
	容积率		-1.5	-2	-1
	土地使用年限		1.5	2	1
	竣工年代成新度		0	0	0
	建筑结构		0	0	0
	配套设备		0	0	0
	停车位		0	0	0
	内部装饰		7.5	4	4
	建筑外观		-1	0	0
	户型、布局		0	0	1.5

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