（3）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（4）交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
（5）房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
1）区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。
2）个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。
表2 房地产状况具体调整
|
可比实例与估价对象/房地产状况 |
A |
B |
C |
估价对象 | |
|
区 |
商服繁华程度 |
20 |
21 |
20 |
20 |
|
交通条件 |
21 |
21 |
23 |
20 | |
|
环境景观 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
公共服务配套 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
发展规划 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
基础规划 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
文件娱乐 |
10 |
10 |
10 |
1D | |
|
街道条件 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
合计 |
101 |
102 |
103 |
100 | |
|
个 |
土地利用程度 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
临路状况 |
20 |
20 |
20 |
20 | |
|
设施设备 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
装修状况 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
平面布置 |
12 |
12 |
9 |
10 | |
|
建筑结构 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
楼栋朝向 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
|
面积大小、形状 |
10 |
10 |
8 |
10 | |
|
合计 |
102 |
102 |
97 |
100 | |
（6）比较修正计算
表3 市场法修正计算表
|
可比实例 |
成交价材/ |
交易情况修正 |
交易日期调整 |
区域因素调整 |
个别因素调整 |
比准价格/ |
|
A |
3100 |
100/100 |
100/100 |
100/101 |
100/102 |
3009 |
|
B |
3100 |
100/100 |
100/100 |
100/102 |
100/102 |
2980 |
|
C |
2960 |
1000/100 |
100/100 |
100/103 |
100/97 |
2963 |
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：
（3009+2980+2963）/3=2984元/m2
（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.53元
3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21,22,23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（××建价字[2005]10号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95万元
（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00万元
（3）估价对象的续建成本合计
4917.95+71.00=4988.95万元
4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
4988.95×3％=149.67万元
5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
11882.-53×8％=950.60万元
6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988，95万元，
开发利润为：4988.95×15％=748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：
建工程价值×4.1％。
8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：
