14、新设项目法人融资形式的特点有（ ）
A、项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成。
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险。
C、从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力。
D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力。
E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产。
15、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A、 基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
B、 基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
C、 基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用。
D、在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金。
E、 在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金。
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三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“ü”表示正确，用“r”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1、房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）
2、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
3、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。
4、目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。
5、在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。
6、服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。
7、细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。
8、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。
9、开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。
10、房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。
11、不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。
12、房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。
13、个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。
14、房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。
15、在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。
四、计算题（共2题，20分。要求列处算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1、 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价位4000元/ m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）
2、 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000 m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初试资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400 m2，预售均价为8000元/ m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600 m2，预售均价为7800/ m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000 m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，改办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末） （12分）
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