三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（ ）
2．在总承包条件下，分包商由总承包商自行选择，开发商无权干涉。 （ ）
3．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（ ）
4．机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（ ）
5．当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。 （ ）
6．资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 （ ）
7．为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。（）
8．对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（）
9．在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。（）
10．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （）
11．资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）
12．税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，是根据房地产的寿命周期确定的。（ ）
13．在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。（ ）
14．在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交待工程标底。 （ ）
15．如果开发商未按要求提供保险，则开发商可代其投保，并从支付给承包商的款项中扣回开发商支付的保险费。 （ ）
四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）
1．某家庭购买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依此为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。
问：（1）该家庭的月还款额为多少？
（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？
2．某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼款发生在年初，其他收支均发生在年末）。
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一、
1C 2D 3C 4D 5C 6A 7D 8D 9B 10D
11B 12D 13C 14D 15B 16D 17B 18B 19B 20A
21A 22C 23A 24D 25B 26B 27D 28A 29D 30C
31C 32D 33A 34C 35A
二、
1ABC 2CE 3ADE 4ABCE 5BCDE
6ABE 7ABC 8ADE 9BDE 10ABC
11ACD 12CD 13ACDE 14BDE 15ABDE
三、 1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f
四、（1）（一）1、住宅总价值：2800×120=336000（元）
2、贷款额：P=336000×70%=235200（元）
3、贷款期：n=20×12=240
4、月利率：I=6%/12=0.5%
（二）该家庭月还款额：
A=P•I/[1－1/（1+I）n]=……=1685.05（元）
（三）通货膨胀计算：RD=(114.6/100)1/6 －1=2.30%
（四）由（1+RA）=(1+Rr)(1+RD)得：Rr=3.62%
（五）银行所获月还款额的实际价值：
A`=P•Rr/12/[1－1/（1+Rr/12）n]=……=2376.18(元)
四、（2）(一)现金流量表
年末 0 1 2 t 10 11-20
现金流入 300=25×12 300×(1+5%)t-2 443.24=300×(1+5%)8 443.24
现金流出 1200 300 100=300×1/3 100×(1+5%)t-2 147.75=100×(1+5%)8 147.75
净现金流量 -1200 -300 200 200×(1+5%)t-2 295.49=200×(1+5%)8 295.49
（二）财务净现值：
FNPV=公式
= －1200－300/(1+13%)+200/(13%－5%)×{1－[(1+5%)/(1+13%)]9}/(1+13%)
+295.49/13%×[1－1/(1+13%)10]/(1+13%)10
=76.74（万元）
（三）财务内部收益率：
当I=14%时，NPV1=－28.00（万元）
所以：FIRR=13%－76.74×(14%－13%)/(76.74+28.00)=13.73%
（四）判断是否可行：
因为：FNPV=76.74（万元）＞0，FIRR=13.73%＞13%
所以该项目可行。
。，02年房地产开发经营与管理考试试题及答案